В Киеве уже продают квартиры за $19 000?
Хозяева согласны торговаться. Эксперты говорят, что ценовое дно еще впереди.
В Украине проходит мода на самые дешевые (однокомнатные) квартиры. Если когда-то за ними охотились, выискивая самые малобюджетные варианты, то теперь — нет.
«Полтора года назад квартирами площадью до 50 кв. м интересовались две трети посетителей нашего портала, сейчас — 31%. За то же время выросло с 24 до 37% количество просмотров квартир площадью 50–80 кв. м», — сообщила «Вестям» директор по маркетингу Address.ua Светлана Артюхова.
Изменение предпочтений, считают эксперты, свидетельствует о возвращении здорового спроса, временно вытесненного желающими спасти забранные из банков депозиты (вкладчиков, которые перекладывали деньги со счетов в квадратные метры).
При этом, по данным Address.ua, выросло время активности объявления: от размещения до момента продажи, коррекции цены или снятия с базы. По-прежнему меньше всего ожидают своей участи однокомнатные квартиры — 95 дней, но по сравнению с прошлым годом этот период вырос почти на две недели. Двушки продаются в среднем 108 дней (было 96), а трешки — 122 (105) дня.
«Одновременно мы видим рост на 60% количества просмотров. Покупатель дольше ищет квартиру, рассматривая большее количество предложений», — поясняет Артюхова.
По наблюдениям директора АН «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, хорошие квартиры по адекватной цене продаются за две-три недели.
«Адекватная цена — это цена аналогичной квартиры, за которую ее продали не больше чем месяц тому назад», — объясняет он. Сейчас рыночными в Киеве считают цены квадрата в однушках до 950 у. е. за квадратный метр, в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах — 850–900 у. е.
ВТОРИЧКА ОКАЗАЛАСЬ НАДЕЖНЕЕ.
В целом в марте рынок столичной недвижимости начал постепенно оживать по сравнению с абсолютно провальным февралем. Как сообщили в SV Development, за минувший месяц в столице было продано 477 квартир: 226 — в новостроях и 251 — на вторичном рынке. Это на треть больше, чем за последний зимний месяц (тогда во всем городе реализовали лишь 367 квартир).
«Повышение активности рынка в целом объясняется стабилизацией отечественной валюты. В марте потребительский спрос сместился на вторичный рынок впервые за полтора года, начиная с сентября 2013-го», — объяснил «Вестям» ситуацию аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Еще одна новая тенденция — люди, которые до недавнего времени активно скупали новостройки, снова стали возвращаться на вторичный рынок. Интерес к первичке стал падать из-за снижения ее надежности. Как писали «Вести», в более чем 40 проектах столичные власти обнаружили нарушения в разрешительной документации, а это повышает вероятность их превращения в долгострои и снижает доверие к новостройкам в целом.
То есть б/у жилье рассматривается потенциальными покупателями как менее рискованное вложение, хотя цена квадрата на вторичном рынке существенно выше. Так, по данным ИАП «Столичная недвижимость», на конец марта средняя гривневая цена квадрата на первичном рынке составляла 25,4 тыс. грн, а на вторичном — 39,5 тыс. грн, то есть готовое жилье дороже новостроев в полтора раза. Правда, в самом дешевом сегменте разлет цен уже не так заметен: вторичка — 23 тыс. грн/кв. м, первичка — 16,8 тыс. грн/кв. м (37%).
Стоит отметить, что квадраты в новостроях будут дорожать и дальше из-за роста цен на стройматериалы и коммуналку. «В марте цены на первичку выросли на 20%, к лету они поднимутся еще на 20–30%», — прогнозирует Сергей Костецкий.
А вторичное жилье, наоборот, благодаря укреплению гривни подешевело не только в долларе (на 2,3%, до $1,68 тыс./кв. м), но и в гривне — на 23,7%, до 39,5 тыс. грн/кв. м. Причем, по данным ИАП «Столичная недвижимость», эконом-класс снижал цены быстрее (на 3,1%, до $984/кв. м), а дорогой сегмент потерял в марте всего 1,3% и стоит в среднем $2,7 тыс./кв. м.
ЧТО ЕСТЬ ЗА 30 ТЫС. У. Е.
Люди сейчас не готовы тратить на вторичное жилье крупные суммы и по-прежнему интересуются эконом-вариантами. «С сентября 2013-го по март 2015-го количество запросов на квартиры по цене от 20 до 40 тыс. долларов выросло практически вдвое», — отметила Светлана Артюхова. Но за эти деньги люди рассчитывают приобрести не крохотные квартирки, а жилье побольше: как сообщили «Вестям» в Address.ua, наблюдается падение количества поисковых запросов на малогабаритные квартиры площадью от 30 до 50 кв. м и увеличение спроса на квартиры большей площадью.
И предложений в этом сегменте хватает. За 25–30 тыс. у. е. можно без проблем найти однушку в любом из районов, а если постараться, то отыщется и двухкомнатная квартира. «Например, до 30 тыс. у. е. можно найти двушку на Отрадном — 36 кв. м на первом или последнем этаже, — приводит примеры эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина. — За те же деньги можно найти однушку в более ценимых средних этажах где-нибудь на Нивках или Святошино».
На Чоколовке гостинка с большой комнатой 18 кв. м и балконом обойдется примерно в 30 тыс. у. е., с комнатами в 12–14 кв. м можно подыскать и за 25 тыс. у. е. Такое жилье пользуется спросом со стороны будущих арендодателей: снимая валютные депозиты со счетов, многие украинцы снова стали инвестировать в метры. Причем не просто в объекты под перепродажу в будущем, а и в жилье, которое может приносить постоянный доход. Они редко готовы много вкладывать в покупаемые квартиры — обычно ограничиваются косметическим ремонтом. Еще одна категория покупателей дешевого жилья в Киеве — люди, которые сразу вселяются (как молодые семьи, так и студенты).
«Очень многие гостинки предлагают уже с ремонтом, с продуманным студийным пространством. Это хорошее молодежное жилье. Такой формат отлично сдается в аренду за 5–6 тыс. грн в месяц», — рассказывает Луханина.
Но многие ищут и находят квартиры подешевле. «Ко мне приходит покупатель с 20 тысячами и говорит: «Найдите мне хорошее жилье». Сейчас это либо малометражные гостинки, например, на ДВРЗ, или срочная продажа. А уже к лету, скорее всего, за $20 можно будет купить полноценную однушку», — считает замдиректора АН «ПМЖ» Олег Плахотнюк.
ГОТОВЫ ПРОДАВАТЬ ЗА ГРИВНЮ.
После провального февраля, когда произошел резкий спад продаж на рынке недвижимости, владельцы жилья стали гибче с точки зрения фиксации цен.
«Продавцы вторичного рынка недвижимости Киева все еще продолжают оценивать свои объекты в долларах, однако для однокомнатных квартир характерен «ментальный сдвиг» в понимании рынка: 13,3% продавцов изначально формируют цену в гривне», — сообщила Артюхова. Среди продавцов двухкомнатных квартир таких почти 10%.
Впрочем, большинство экспертов считают, что массовым такой переход не будет, пока курс украинской валюты снова не станет стабильным.
Тем не менее фиксация цены в гривне привлекает потенциальных покупателей именно к таким предложениям, поскольку они могут делать выбор, не следя за колебаниями курса, считают риелторы. Кроме того, многим продавцам необходима именно гривневая масса, чтобы оплатить собственную покупку жилья в новострое. «Кстати, это ускоряет сделку, ведь не надо искать способов двойной конвертации в доллары», — отметил Алексей Холмецкий.
ДО 500 У. Е. ЗА КВАДРАТ.
Долларовые цены будут снижаться как минимум до конца года, считает глава наблюдательного совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин. По его наблюдениям, покупателям во время торга уже сейчас удается сбивать цену на 15–25%.
Например, двушка-хрущевка напротив Голосеевского парка, которая была выставлена за 60 тыс. у. е., ушла недавно за 48 тыс. у. е. «А прошлой весной подобную еще можно было продать за 100 тыс., то есть мы уже видим падение долларовых цен вдвое», — подчеркивает Несин.
Ирина Луханина ожидает, что в случае стабилизации гривни долларовые цены до конца года могут достичь и 500 у. е. за квадрат, то есть просесть еще на треть. «В квартирах с большой площадью стоимость квадрата может снизиться и до 500 у. е., в двушках — до 650, в однокомнатных как самых ликвидных — до 750–800 у. е. за квадрат», — спрогнозировала Ирина Луханина.
